Où en est le coworking ?
Le coworking n'est pas mort avec la Covid. Il est en pleine mutation et diversifie ses facettes : des immenses espaces de travail, très corporates, aux tiers-lieux originaux. À suivre.
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Début août, WeWork, le géant du coworking, avertissait la SEC (Securities and Exchange Commission), le “gendarme” boursier américain, qu’elle doutait de sa capacité à poursuivre ses activités. Déjà ébranlée par la gestion fantasque et le management autoritaire de son ex-PDG fondateur, Adam Neumann, WeWork, qui gérait 800 espaces dans le monde en 2018, avait failli disparaître en 2019.
Il n’en fallait pas plus pour que l’on voit avec l’annonce de WeWork à la SEC les prémisses d’une fin du coworking.
Plutôt que de fin, je parlerais de reconfiguration. Dans cette optique, les difficultés de WeWork semblent un cas à part, non représentatif du secteur.
Né en 1995 à Berlin avec c-base, suivi par The Hat factory à San Francisco en 2005, le coworking était alors une sorte de colocation flexible pour freelances. Ce qui importait, c’était la communauté dans laquelle les indépendants pouvaient se recréer un collectif de travail choisi. Des espaces qui s’apparentaient à ce que sont les tiers-lieux aujourd’hui, mais avec une vocation de bureaux partagés.
Parallèlement, il existait des centres d’affaires et des hôtels d’entreprises, réponses immobilières très corporate aux besoin de flexibilité des petites entreprises ou des indépendants : des bureaux fermés avec des services (bureautique, salles de réunion, conciergerie…) dont l’emblème est la société Regus.
Dans ces espaces pionniers du coworking, on pouvait louer des espaces résidents ou de passage, à la journée, voire à l’heure comme dans les espaces AntiCafé. Ce dernier service a pratiquement disparu aujourd’hui.
Repositionnement du coworking
Dans la table-ronde que nous avions organisée en 2020 entre les deux confinements (voir lien à la fin de l’édito) avec quatre acteurs du coworking, tous reconnaissaient l’apport communautaire historique du coworking.
Mais ils pensaient que le mot n’était plus forcément adapté à la réalité de leurs activités. Depuis quelques années, Wework ne se reconnaissait plus dans le coworking, Morning coworking avait abandonné le mot dans son titre, tandis que Kwerk se définissait comme acteur du wellworking.
En effet, le marché a évolué. Les entreprises et leurs salariés ont investit les espaces de coworking (de bureaux partagés) qui se sont, d’une certaine manière, industrialisés. Dans les agglomérations, ces espaces s’étendent souvent sur plusieurs milliers de mètres carrés.
Le coworking s’est adapté à la demande de flexibilité immobilière des entreprises, très compréhensible en période d’incertitudes. La Covid a accéléré ce processus en favorisant le télétravail qui a lui-même accéléré la déprise immobilière (voir la newsletter de la semaine dernière).
Les tiers-lieux sont les héritiers de l’esprit pionnier du coworking. Il est d’ailleurs révélateur que la “Mission coworking” confiée par le gouvernement à Patrick Levy Waitz en 2018, soit dans les faits devenue, au cours de l’enquête de six mois, une “Mission tiers-lieu”. La réalité du dynamisme de ces espaces tiers, et du rôle social pour les territoires qui les accueillent, s’est révélée très différente du service immobilier offert par la nouvelle génération d’espaces de coworking.
Après la Covid, le panorama du coworking semble toujours se diviser en deux parties : la prestation d’espaces de travail flexibles, le coworking, et les activités partagées dans les tiers-lieux. Ce qui n’empêche pas ces derniers de pouvoir consacrer tout ou partie de leur activité au travail.
Enfin, s’il existe des petits espaces de coworking et des petits tiers-lieux hors des grandes villes et de leur périphérie, leur maintien dans des petites villes ou des zones rurales est très difficile. Sauf exceptions, il n’existe pas de modèles économiques pour ces espaces, hormis des subventions publiques qui s’inscrivent rarement dans le temps long et une diversité de revenus souvent peu rentables.
La mutation du coworking n’est pas terminée. Ce qui ne signifie pas sa disparition.
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